當今老齡化問(wèn)題日趨嚴重，國家養老保險缺口不斷增大，如何利用房產(chǎn)投資確保退休生活安樂(lè )舒適、尋求穩固的養老保障，已成為全民熱度話(huà)題。 我國現行的養老制度面臨巨大的壓力，基于此，我國開(kāi)展了老年人住房反向抵押養老保險（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“以房養老險”）。以房養老險是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創(chuàng )新型商業(yè)養老保險業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領(lǐng)取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養老保險相關(guān)費用。
“以房養老險”目前在我國仍處于初期發(fā)展階段，但多地都相繼進(jìn)行試點(diǎn)工作并且試點(diǎn)范圍不斷擴大。但從試點(diǎn)狀況來(lái)看不容樂(lè )觀(guān)，相比西方發(fā)達國家，“以房養老險”商業(yè)養老保險在我國發(fā)展緩慢，且該模式在中國的推行存在的障礙也不容忽視。本文利用前人已有的文獻基礎對其他國家及我國的“以房養老險”商業(yè)養老保險問(wèn)題進(jìn)行研究分析。
一、以房養老險的國外實(shí)踐
“以房養老險貸款 ”(Reverse Mortgage Loan)，是專(zhuān)為老年人設計的一種金融理財方式，它也被稱(chēng)為“以房養老”模式，逐漸發(fā)展成為“以房養老險”。該保險模式來(lái)源于荷蘭，并逐漸被美國借鑒實(shí)施。發(fā)達國家的反向抵押貸款之所以能夠成功，一是得益于反向抵押貸款運作機制，二是其反向抵押貸款監管與優(yōu)惠政策，三是定價(jià)指標選取方面的影響，四是相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)功能設定，五是得益于其文化環(huán)境。各國簡(jiǎn)要情況如下：
1、美國。上世紀中后期，美國在新澤西的一家銀行試運行這種全新的模式，在推出后，反響熱烈，美國隨之將其推廣到全國。目前，在美國開(kāi)展的以房養老險貸款被實(shí)踐證明是種成功、成熟的融資途徑，有效的養老方式，對于彌補社會(huì )保障的不足、改正老年人經(jīng)濟狀況、提高他們的生活質(zhì)量具有積極的意義。
2、日本。日本的“以房養老險”制度的受眾是一些在退休后想繼續住在自己的老房子里的低收入老人，這些老人可以以他們的住房為抵押來(lái)領(lǐng)取生活資金。為控制風(fēng)險，在具體實(shí)施上，根據地方政府或金融機構的政策規定，在條件和內容上會(huì )略有不同。不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，要想享受這項制度的條件是比較苛刻的。
3、加拿大。加拿大“以房養老險”制度的倒按揭較為個(gè)性化。老人將所住的房產(chǎn)抵押給銀行，貸款數額在1.5萬(wàn)加元到30萬(wàn)加元之間。機構可根據貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。但貸款期間不可進(jìn)行房產(chǎn)主權的變更，貸款人去世后，處理房屋應折還貸款。
4、新加坡。在新加坡，老人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房?jì)?，待其去世后，房屋產(chǎn)權由這些機構處置，進(jìn)行抵押變現并結算利息，剩余的錢(qián)則交給其繼承人。
二、我國對以房養老險的探索
2006年政協(xié)十屆四次會(huì )議上,全國政協(xié)委員建設部科學(xué)技術(shù)司司長(cháng)賴(lài)明提案，“60歲前人養房,60歲后房養人”。2008年4月，上海市民政局副局長(cháng)高菊蘭在新聞發(fā)布會(huì )上透露,上海對“以房養老”這一新型養老模式比較關(guān)注,正在調研階段。2014年6月，原中國保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人以房養老險養老保險試點(diǎn)的指導意見(jiàn)》，提出在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市開(kāi)展以房養老險養老保險試點(diǎn)，試點(diǎn)期為2年。2016年7月，明確“以房養老”試點(diǎn)時(shí)間延長(cháng)至2018年6月30日，并將試點(diǎn)范圍擴大至各直轄市、省會(huì )城市、計劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東等部分地級市。2018年8月8日，銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于擴大老年人以房養老險養老保險開(kāi)展范圍的通知》，宣布“自即日起，將老年人以房養老險養老保險擴大到全國開(kāi)展”。同時(shí)強調保險機構要積極創(chuàng )新產(chǎn)品，豐富保障內容，拓展保障形式，有效滿(mǎn)足社會(huì )養老需求。我國試點(diǎn)情況如下：
1、南京。南京湯山首次推出了“溫泉留園”老年公寓以房養老項目。擁有該市60平方米以上產(chǎn)權房、六旬以上的孤殘老人,可將房產(chǎn)抵押給留園,入住老年公寓,終身免交一切費用,而房屋產(chǎn)權將在老人逝世后歸養老院所有。這一模式的實(shí)質(zhì)就是住房反抵押貸款,但是,這一項目在實(shí)行之后,僅維持了不到4個(gè)月,目前已不再實(shí)施。
2、上海。上海市公積金管理中心于啟動(dòng)的“以房養老”方案試點(diǎn)其初定做法是:65歲以上老年人可將自己產(chǎn)權房賣(mài)給市公積金管理中心，該中心再將房屋返租給老人,租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人需按租期年限一次性支付租金，但效果不盡人意,并沒(méi)有真正解決上海市的養老問(wèn)題。
3、北京。北京市首家“美電房屋銀行”——北京壽山福海國際養老服務(wù)中心在石景山啟動(dòng)，老人出租其房屋，保留產(chǎn)權，租金直接繳付養老院摩受五星級養老服務(wù)。但也遭到冷遇，只有小部分老人入住。
總之，以上這些經(jīng)驗是我國對“以同養老”模式的初探。盡營(yíng)各地勇于嘗試，并且相關(guān)部門(mén)給予了政策支持，但實(shí)踐紛紛宣告失敗，將其投入我國市場(chǎng)并廣泛應用所面臨的困境是巨大的。
三、我國以房養老險的積極作用
我國“未富先老”與社會(huì )保障體系仍然滯后的矛盾。中國人口老齡化進(jìn)程是世界有史以來(lái)規模最大、轉變速度最快的，中國的養老金缺口逐年增大，生老病死已經(jīng)無(wú)法完全依賴(lài)國家、社會(huì )和企業(yè)，中國需要引進(jìn)新的養老制度，構建多層次的養老體系?！凹彝ヰB老”的作用在逐漸削弱。在時(shí)下“421”家庭結構越來(lái)越成為主流的時(shí)候，家庭養老的壓力日益劇增，老年人的生活質(zhì)量可能有所下降，“以房養老險”制度被認為是解決未來(lái)家庭養老問(wèn)題的有效辦法。以房養老險具有以下積極作用：
1、“以房養老險”制度可以提高老年人的晚年生活質(zhì)量。根據全國老齡辦最新統計，截至2017年年底，中國60歲以上老年人口占總人口比重達17.3%，約2.4億。專(zhuān)家預計，到2020年，中國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，其中獨居和空巢老年人將增加到1.18億人左右?！耙苑筐B老險”模式雖然在中國面臨經(jīng)濟、政策和傳統觀(guān)念方面的挑戰，暫時(shí)性的遇冷，但是“以房養老險”可以補充養老保障體系，拓寬養老金的籌資渠道，緩解我國養老金的缺口，有利于提高老年人的生活質(zhì)量。
2、“以房養老險”制度有利于緩解國家、家庭及企業(yè)的壓力。目前國內的養老經(jīng)濟模式主要是子女贍養、退休金、社保金，但由于70年代以來(lái)獨生子女較多，將來(lái)一對夫妻照顧四個(gè)老人和撫養一個(gè)子女，夫妻的生活負擔較重。同時(shí)，在《中國養老金精算報告2018-2022》報告中顯示，扣除財政補貼，中國的養老金缺口將持續擴大。為了避免將養老金缺口留給下一代，中國需要構建多層次的養老體系，使廣大老年人老有所養。 “以房養老險”的本質(zhì)是一種反向抵押貸款，是一種金融的融資手段，有利于將養老體系推向市場(chǎng)化，來(lái)緩解國家、家庭以及企業(yè)的壓力。
四、我國以房養老險的主要困境
依據我國特有國情及“以房養老險”其本身的商業(yè)模式來(lái)進(jìn)行，其存在主要兩大類(lèi)風(fēng)險，一是由利率波動(dòng)、老年人壽命難以準確估計、房?jì)r(jià)波動(dòng)共同作用的交叉風(fēng)險；二是包括退保解約、房產(chǎn)贖回損失、流動(dòng)性風(fēng)險、逆向選擇和道德風(fēng)險等的經(jīng)營(yíng)類(lèi)風(fēng)險。致使“以房養老”政策至目前為止10余年來(lái)，業(yè)務(wù)量一直冷清，僅有100余單。
1、傳統觀(guān)念影響需求。按照中國人的傳統，房產(chǎn)是一個(gè)家庭資產(chǎn)的最大部分，無(wú)形之中，房產(chǎn)成了人們資產(chǎn)的最后底線(xiàn)。且在當下由于房?jì)r(jià)的一再上漲，買(mǎi)房難的局面一直僵持，青年人無(wú)法僅憑一己之力負擔高昂的房?jì)r(jià)，盡管現代社會(huì )房產(chǎn)繼承的觀(guān)念正在淡化，老年人也希望將自已的財產(chǎn)遺留給自己的子女。此外，中國居民喜歡儲蕃的行為特征也促使老年人對以房養老險貸款失去興趣。由于老年人在青年時(shí)代已經(jīng)存足了養老金，加上大部分老年人還是愿意與年輕人居住，享受天倫之樂(lè )，在老年階段就沒(méi)有了養老的后顧之憂(yōu)。
2、貸款機構選擇難。以房養老險貸款業(yè)務(wù)的承辦涉及的領(lǐng)域非常廣，技術(shù)要求比較高，一項交易的辦理不僅需要預測借款人的生命周期，還要對房屋的未來(lái)價(jià)值進(jìn)行估計來(lái)計算可以貸款的額度，事前的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)推廣和事后的房屋出售等都決定了我國的商業(yè)銀行、保險公司、社保機構甚至其他私營(yíng)金融機構，都無(wú)法單獨承辦這項業(yè)務(wù)。
3、中介機構發(fā)展滯后。我國房地產(chǎn)評估市場(chǎng)處于起步階段，存在評估機構資質(zhì)混亂，從業(yè)人員整體素質(zhì)不高等問(wèn)題。而且評估流程不規范，評估結果也沒(méi)有可比性。中介機構的發(fā)展水平和公信力是影響以房養老險貸款業(yè)務(wù)運營(yíng)的關(guān)鍵因素，但是顯然，我國的中介機構還沒(méi)有為以房養老險貸款的推行做好準備。
總之，住房改革提高了住房的自由化率，為發(fā)展以房養老險貸款的推行創(chuàng )造了前提和有利條件，這也為有關(guān)學(xué)者對這一模式的研究提供了可行的平臺。以房養老險貸款作為一種體現著(zhù)將個(gè)人積累的不動(dòng)產(chǎn)財富轉變?yōu)楝F金流思想的金融產(chǎn)品，為我國養老問(wèn)題的解決帶來(lái)了新的思路。推行以房養老險是對我國的養老保險來(lái)說(shuō)是個(gè)契機，無(wú)論是政府還是金融機構都應該下力氣研究這項極具前筑的產(chǎn)品。
五、我國發(fā)展“以房養老險”建議
在今后的發(fā)展過(guò)程中，保險公司應以非參與型產(chǎn)品為主，加速推廣、擴大需求。不同地域的推廣也有利于分散房?jì)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險，彌補個(gè)體房?jì)r(jià)變動(dòng)損失。當業(yè)務(wù)開(kāi)展到一定規模、公眾接受度提高后，可以嘗試推出參與型產(chǎn)品，進(jìn)一步緩解房?jì)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險?！耙苑筐B老險”商業(yè)養老保險業(yè)務(wù)模式不一定大眾化，而是更有效地滿(mǎn)足部分人的需求，為他們提供多一種養老選擇。保險業(yè)開(kāi)展以房養老險養老業(yè)務(wù)需要更加成熟的產(chǎn)品，未來(lái)在產(chǎn)品形態(tài)、運營(yíng)模式、定價(jià)、風(fēng)險管理等方面還需不斷研究和實(shí)踐?，F建議如下：
第一，對于保險公司而言，“以房養老”在應對傳統保險業(yè)務(wù)的長(cháng)壽風(fēng)險和利率風(fēng)險的同時(shí)，還需考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險、房產(chǎn)處置風(fēng)險等，且由于業(yè)務(wù)流程管理和風(fēng)險管控難度較大，所以險企應當開(kāi)拓更多服務(wù)產(chǎn)品，并加強風(fēng)險管理。
第二，對于配套政策而言，應當加強財稅扶持力度。國際上，為防止房?jì)r(jià)下跌造成的損失，保險公司會(huì )采用再保險機制分散風(fēng)險。而在調動(dòng)保險公司積極性方面，會(huì )配套出臺稅收優(yōu)惠和激勵性政策支持，如免除入保房屋產(chǎn)權證增名稅費；減免保險企業(yè)在反向抵押保險業(yè)務(wù)上的所得稅；免除入保房產(chǎn)的房產(chǎn)稅等優(yōu)惠政策。
第三，對于險種的業(yè)務(wù)操作而言，可以考慮把住房反向抵押養老保險項目與養老機構的護理服務(wù)結合起來(lái)，建立購買(mǎi)服務(wù)的綠色通道，為老人提供一站式養老生活服務(wù)，包括對接具備醫療服務(wù)的養老社區，讓參加項目的老年人獲得高質(zhì)量的晚年生活。
（健康金融課題組繼體債小組試點(diǎn)如約結束后，現設置常設的養老小組，旨在重點(diǎn)研究養老金融，以此帶動(dòng)相關(guān)內容的深入研究）
作者：
胡嘉怡 中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院科研助理，健康金融課題組成員，江西財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)本科生
指導老師：
任國征 中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院研究員，健康金融課題組組長(cháng)
