國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目申報工作的通知
（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）
各省、自治區、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委，新疆生產(chǎn)建設兵團發(fā)展改革委：
按照我委與中國證監會(huì )聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）要求，為做好試點(diǎn)項目申報工作，現就有關(guān)事項通知如下：
一、高度重視，切實(shí)做好試點(diǎn)項目組織申報工作
（一）開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)，是貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險、去杠桿、穩投資、補短板決策部署的有效政策工具，是投融資機制的重大創(chuàng )新，有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，廣泛調動(dòng)各類(lèi)社會(huì )資本積極性，促進(jìn)基礎設施高質(zhì)量發(fā)展。各地發(fā)展改革委要高度重視、精心組織、統籌協(xié)調，按要求穩妥推進(jìn)試點(diǎn)項目申報工作。
（二）基礎設施項目手續依法合規是試點(diǎn)工作順利開(kāi)展的必要前提；基礎設施項目持續健康平穩運營(yíng)是衡量試點(diǎn)工作成功與否的關(guān)鍵標準。各地發(fā)展改革委要嚴格審查把關(guān)，確保項目符合國家重大戰略、宏觀(guān)調控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規制度，促進(jìn)項目持續健康平穩運營(yíng)，推動(dòng)形成良性投資循環(huán)，為試點(diǎn)工作順利開(kāi)展奠定堅實(shí)基礎。
二、聚焦重點(diǎn)，準確把握試點(diǎn)項目的地區和行業(yè)范圍
（三）聚焦重點(diǎn)區域。優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規劃綱要》《河北雄安新區規劃綱要》《長(cháng)江經(jīng)濟帶發(fā)展規劃綱要》《粵港澳大灣區發(fā)展規劃綱要》《長(cháng)江三角洲區域一體化發(fā)展規劃綱要》《海南自由貿易港建設總體方案》等國家重大戰略區域范圍內的基礎設施項目。支持位于國務(wù)院批準設立的國家級新區、國家級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區范圍內的基礎設施項目。
（四）聚焦重點(diǎn)行業(yè)。優(yōu)先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開(kāi)展試點(diǎn)。主要包括：
1. 倉儲物流項目。
2. 收費公路、鐵路、機場(chǎng)、港口項目。
3. 城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。
4. 城鎮供水、供電、供氣、供熱項目。
5. 數據中心、人工智能、智能計算中心項目。
6. 5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò )、有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò )項目。
7. 智能交通、智慧能源、智慧城市項目。
（五）鼓勵國家戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開(kāi)展試點(diǎn)。項目應滿(mǎn)足以下條件：
1. 位于國家發(fā)展改革委確定的戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開(kāi)發(fā)區審核公告目錄（2018年版）》確定的開(kāi)發(fā)區范圍內。
2. 業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng )新設計及中試平臺，工業(yè)廠(chǎng)房，創(chuàng )業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區基礎設施。
3. 項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。
（六）酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點(diǎn)范圍。
三、確保試點(diǎn)項目滿(mǎn)足基本條件
（七）基礎設施項目權屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權益人）依法合規擁有項目所有權、特許經(jīng)營(yíng)權或運營(yíng)收費權，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉讓。
（八）項目運營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。
（九）現金流持續穩定且來(lái)源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流為正。預計未來(lái)3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。
（十）基礎設施運營(yíng)管理機構具備豐富的同類(lèi)項目運營(yíng)管理經(jīng)驗，配備充足的運營(yíng)管理人員，公司治理與財務(wù)狀況良好，具有持續經(jīng)營(yíng)能力。
（十一）發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人、基礎設施運營(yíng)管理機構近3年在投資建設、生產(chǎn)運營(yíng)、金融監管、工商、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規記錄，項目運營(yíng)期間未出現安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問(wèn)題。
四、明確試點(diǎn)項目申請材料要求
（十二）發(fā)起人（原始權益人）應按要求準備項目申請材料，并對申請材料的真實(shí)性負責。申請材料包括：
1. 基本情況。包括發(fā)起人（原始權益人）情況；項目及運營(yíng)情況；REITs發(fā)行總體方案；基礎設施運營(yíng)管理機構情況；市場(chǎng)機構參與等情況（詳見(jiàn)附件1）。
2. 合規情況。包括項目符合國家重大戰略、宏觀(guān)調控政策、產(chǎn)業(yè)政策情況；依法依規取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續情況；PPP項目合規情況、項目收益和收入來(lái)源情況；籌集資金用途情況；基礎設施項目持續健康運營(yíng)保障條件等情況（詳見(jiàn)附件2）。
3. 證明材料。項目可行性研究報告批復或核準、備案文件復印件；規劃、用地、環(huán)評、施工許可證書(shū)或批復文件復印件；項目竣工驗收文件和產(chǎn)權文件（如有）復印件；PPP項目實(shí)施方案及批復文件、招標采購文件、PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議復印件；項目經(jīng)審計的財務(wù)報告或備考財務(wù)報表；律師事務(wù)所就項目權屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規性、轉讓行為合法性等出具的法律意見(jiàn)書(shū)（向國家發(fā)展改革委正式申報前出具即可）；發(fā)起人（原始權益人）承諾材料等（詳見(jiàn)附件3）。
4. 國家發(fā)展改革委要求提供的其他相關(guān)材料。
五、規范試點(diǎn)項目申報程序
（十三）發(fā)起人（原始權益人）向項目所在地省級發(fā)展改革委報送試點(diǎn)項目申請材料。省級發(fā)展改革委按照“聚焦合規優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的試點(diǎn)原則，嚴格把握試點(diǎn)項目質(zhì)量。不滿(mǎn)足試點(diǎn)項目基本條件或重要手續材料缺失的，不予受理。
（十四）發(fā)起人（原始權益人）擬整合跨地區的多個(gè)項目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的：
1. 發(fā)起人（原始權益人）向注冊地省級發(fā)展改革委報送完整的項目申請材料，并分別向相關(guān)省級發(fā)展改革委報送涉及該地區的項目材料。
2. 發(fā)起人（原始權益人）注冊地省級發(fā)展改革委對本地區項目和REITs發(fā)行總體方案審查把關(guān)，其他相關(guān)省級發(fā)展改革委對本地區項目審查把關(guān)。
3. 對于項目收益是否滿(mǎn)足試點(diǎn)基本條件，需以打包后項目整體收益進(jìn)行判斷。
（十五）對符合相關(guān)條件、擬推薦開(kāi)展試點(diǎn)的項目，省級發(fā)展改革委需向我委出具無(wú)異議專(zhuān)項意見(jiàn)，文字內容需包含“經(jīng)初步審核，所推薦項目符合國家重大戰略、發(fā)展規劃、宏觀(guān)調控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規制度，以及試點(diǎn)區域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項目開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)”的表述，同時(shí)一并報送試點(diǎn)項目申請材料。
六、嚴格開(kāi)展項目合規性審查
（十六）試點(diǎn)項目應符合相關(guān)政策要求，主要包括：
1. 符合京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區建設、長(cháng)江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區建設、長(cháng)三角區域一體化發(fā)展、推進(jìn)海南全面深化改革開(kāi)放等國家重大戰略。
2. 符合國家宏觀(guān)調控政策和產(chǎn)業(yè)政策。
3. 符合國家和當地的國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、有關(guān)專(zhuān)項規劃。
（十七）試點(diǎn)項目已依法依規取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續。主要包括：
1. 項目審批、核準或備案手續。
2. 規劃、用地、環(huán)評、施工許可手續。
3. 竣工驗收報告（或建設、勘察、設計、施工、監理“五方驗收單”，或政府批復的項目轉入商運文件）。
4. 依據相關(guān)法律法規必須辦理的其他重要許可手續（例如，有關(guān)項目應按照《固定資產(chǎn)投資項目節能審查辦法》要求進(jìn)行節能審查；涉及經(jīng)營(yíng)增值電信業(yè)務(wù)的數據中心項目應取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可）。
應以手續辦理時(shí)的法律法規、規章制度、國家政策等為依據，判定相關(guān)手續的合法合規性。
（十八）PPP項目還需滿(mǎn)足以下條件：
1. 2015年以后批復實(shí)施的PPP項目，應符合國家關(guān)于規范有序推廣PPP模式的規定。包括：（1）依法依規履行項目審批、核準或備案手續。（2）批復PPP項目實(shí)施方案。（3）通過(guò)公開(kāi)招標等競爭方式確定社會(huì )資本方。（4）依照法定程序規范簽訂PPP合同。
2. 2015年6月以后批復實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項目，應符合《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部委第25號令）有關(guān)規定。此前采用BOT、TOT、股權投資等模式實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項目，應符合當時(shí)國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設、特許經(jīng)營(yíng)管理等相關(guān)規定。
3. 收入來(lái)源以使用者付費（包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付的費用）為主。收入來(lái)源含地方政府補貼的，需在依法依規簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中有明確約定。
4．PPP項目運營(yíng)穩健、正常，未出現暫停運營(yíng)等重大問(wèn)題或重大合同糾紛。
（十九）鼓勵將回收資金用于基礎設施補短板建設。
1. 回收資金的使用應符合國家產(chǎn)業(yè)政策，需明確具體用途和相應金額。
2. 在符合國家政策及企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區域、跨行業(yè)使用。
3.鼓勵將回收資金用于國家重大戰略區域范圍內的重大戰略項目、新的基礎設施和公用事業(yè)項目建設，鼓勵將回收資金用于前期工作成熟的基礎設施補短板項目和新型基礎設施項目建設，形成良性投資循環(huán)。
（二十）試點(diǎn)項目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構設計，以及基金管理人、基礎設施運營(yíng)管理機構等主要參與方，需符合國家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規定和監管要求?；鸷贤?、運營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議等法律文件中，需合理界定運營(yíng)管理相關(guān)各方的權責利關(guān)系和獎懲機制，明確約定解聘、更換外部管理機構的條件和程序，促進(jìn)基礎設施項目持續健康平穩運營(yíng)，保障公共利益。
（二十一）涉及外商投資的項目，應符合國家利用外資有關(guān)法律法規。
七、其他工作要求
（二十二）項目申報和審查工作對各種所有制企業(yè)、本地和外埠企業(yè)應一視同仁、公平對待，試點(diǎn)項目成熟一個(gè)申報一個(gè)。
（二十三）各省級發(fā)展改革委要與證監等部門(mén)加強溝通銜接，統籌做好試點(diǎn)項目?jì)?、遴選與申報工作。涉及國有資產(chǎn)轉讓的項目，應符合國有資產(chǎn)管理相關(guān)規定。PPP項目的股權轉讓?zhuān)瑧@得合作政府方的同意。
（二十四）對于盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)、推動(dòng)基礎設施高質(zhì)量發(fā)展具有特殊示范意義的項目，各省級發(fā)展改革委在與有關(guān)方面充分溝通并達成一致的基礎上，可按上述規定和要求，向我委報送申請材料。
在省級發(fā)展改革委出具專(zhuān)項意見(jiàn)基礎上，國家發(fā)展改革委將嚴格按照《通知》要求，支持符合國家政策導向、社會(huì )效益良好、投資收益率穩定且運營(yíng)管理水平較好的項目，開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)，將符合條件的項目推薦至中國證監會(huì )。
特此通知。
附件：
1、**項目開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)基本情況材料
2、**項目開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)合規情況材料
3、**項目開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)證明材料
國家發(fā)展改革委辦公廳
2020年7月31日
附件1 **項目開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)基本情況材料
一、基礎設施項目情況
（一）發(fā)起人（原始權益人）情況。包括發(fā)起人（原始權益人）主營(yíng)業(yè)務(wù)、行業(yè)地位、持有或運營(yíng)的同類(lèi)項目資產(chǎn)規模、信用狀況、內部控制制度，依法合規擁有項目所有權、特許經(jīng)營(yíng)權或運營(yíng)收費權情況，相關(guān)股東同意轉讓的意見(jiàn)等。
（二）項目基本情況（如涉及多個(gè)項目，需按項目逐一說(shuō)明）。包括項目所在地、行業(yè)、建設內容和規模、用地性質(zhì)、開(kāi)竣工時(shí)間、決算總投資（如有）、收入來(lái)源、資產(chǎn)范圍、項目公司法人及其股權結構等情況。
（三）項目運營(yíng)情況。包括項目運營(yíng)時(shí)間；近3年資產(chǎn)收益、盈利、經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流情況；預計未來(lái)3年凈現金流分派率及增長(cháng)潛力情況。
（四）基礎設施運營(yíng)管理機構情況。包括同類(lèi)項目運營(yíng)管理經(jīng)驗、配備的運營(yíng)管理人員、公司治理和財務(wù)狀況等情況。
（五）其他情況。包括項目資產(chǎn)（或股權）、附著(zhù)債務(wù)等他項權利（若有）的可處置性等。
二、REITs發(fā)行總體方案。包括交易結構、資產(chǎn)管理安排、擬實(shí)施步驟及進(jìn)展情況等。
三、有關(guān)市場(chǎng)機構參與情況。包括公募基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、財務(wù)顧問(wèn)等市場(chǎng)機構情況。
四、需要說(shuō)明的其他情況（如有）
附件2 **項目開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)合規情況材料
一、項目符合相關(guān)政策要求情況。項目符合國家重大戰略、宏觀(guān)調控政策、產(chǎn)業(yè)政策、國家和當地的國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃及有關(guān)專(zhuān)項規劃情況。
二、依法依規取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續情況。取得項目審批、核準或備案，規劃、用地、環(huán)評、施工許可、竣工驗收，以及依據相關(guān)法律法規必須辦理的其他重要手續情況。如果以上某項手續無(wú)需辦理或不完善，請說(shuō)明具體情況并提供相關(guān)的法規和政策依據。
三、籌集資金用途情況。回收資金的具體用途和相應金額。符合國家政策和企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況。對擬用于新的固定資產(chǎn)投資項目建設的，需說(shuō)明項目建設地點(diǎn)、行業(yè)、建設內容和規模、總投資、預期經(jīng)濟社會(huì )效益、前期工作進(jìn)展等情況。
四、其他有關(guān)情況
1. 基礎設施資產(chǎn)如為PPP項目，需說(shuō)明實(shí)施方案批復、社會(huì )資本方選擇方式、PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議簽訂情況；收入來(lái)源中使用者付費占比情況；收入來(lái)源中含政府補貼的，需對政府補貼的持續性、穩定性予以說(shuō)明，并分析對投資收益的可能影響；項目運營(yíng)是否穩健、正常，是否出現暫停運營(yíng)等重大問(wèn)題或重大合同糾紛情況；合作政府方同意股權轉讓情況。
2. 涉及國有資產(chǎn)轉讓的，需說(shuō)明基礎資產(chǎn)轉讓的程序和合規性，以及與國有資產(chǎn)管理部門(mén)溝通和反饋情況。
3. 試點(diǎn)項目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構設計，以及基金管理人、基礎設施運營(yíng)管理機構等主要參與方，符合國家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規定和監管要求情況?；鸷贤?、運營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議等法律文件中，界定運營(yíng)管理相關(guān)各方的權責利關(guān)系和獎懲機制，以及約定解聘、更換外部管理機構的條件和程序情況。
4. 涉及外商投資的項目，符合國家利用外資有關(guān)法律法規情況。
附件3 **項目開(kāi)展基礎設施REITs試點(diǎn)證明材料
一、項目有關(guān)材料
（一）與項目產(chǎn)權（或特許經(jīng)營(yíng)權、運營(yíng)收費權）相關(guān)的政府批準文件（或法律文件）復印件。相關(guān)股東同意轉讓項目產(chǎn)權（或特許經(jīng)營(yíng)權、運營(yíng)收費權）的證明文件原件。
（二）項目可行性研究報告批復或核準、備案文件復印件。
（三）規劃、用地、環(huán)評、施工許可證書(shū)或批復文件復印件。
（四）竣工驗收報告、“五方驗收單”或轉入商運批復文件復印件。
（五）根據有關(guān)法律法規項目必須辦理的其他重要手續批復文件復印件（如有。如節能審查意見(jiàn)、增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可等）。
（六）PPP項目需提供已簽訂的實(shí)施方案及批復文件、招標文件（或其他競爭性方式采購文件）、PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議復印件，合作政府方同意股權轉讓的文件原件。
二、發(fā)起人（原始權益人）有關(guān)材料
（七）項目公司章程（包含項目股權結構）復印件。
（八）項目公司及發(fā)起人（原始權益人）近3年及一期的經(jīng)審計的財務(wù)報告。上述期間，如基礎設施項目發(fā)生過(guò)資產(chǎn)重組、資產(chǎn)剝離、資產(chǎn)劃轉等情況，需提供反映該項目近3年及一期運營(yíng)情況的經(jīng)會(huì )計師事務(wù)所審閱的備考財務(wù)報表。
（九）基礎設施運營(yíng)管理機構運營(yíng)經(jīng)驗和能力佐證材料（需加蓋公章）。包括同類(lèi)項目運營(yíng)管理經(jīng)驗、配備的運營(yíng)管理人員、公司治理與財務(wù)狀況等。如已簽訂基金合同、運營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議等法律文件，需提供與運營(yíng)管理相關(guān)各方的權責利關(guān)系和獎懲機制，以及解聘、更換外部管理機構的條件和程序有關(guān)章節復印件。
（十）發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人、基礎設施運營(yíng)管理機構承諾近3年在投資建設、生產(chǎn)運營(yíng)、金融監管、工商、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規記錄，項目運營(yíng)期間未出現安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面重大問(wèn)題的文件原件（需加蓋公章）。
三、法律意見(jiàn)書(shū)
（十一）律師事務(wù)所就項目權屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規性、轉讓行為合法性等出具的法律意見(jiàn)書(shū)。
四、國家發(fā)展改革委要求提供的其他相關(guān)材料
五、申報材料承諾函
（十二）發(fā)起人（原始權益人）對所有申報材料真實(shí)、有效、合規、完備的承諾函，需由法人代表簽字并加蓋單位公章。
