2030年，中國預計租房人口將達到2.6億，住房租賃市場(chǎng)規模近10萬(wàn)億元?！笆奈濉睍r(shí)期，全國初步計劃投資建設籌集保障性租賃住房近900萬(wàn)套（間），預計可解決2600多萬(wàn)新市民青年人的住房困難。北京、上海、廣州、深圳,四個(gè)一線(xiàn)城市具有龐大的租賃住房需求,將分別計劃籌建新增保障性租賃住房合計超200萬(wàn)套（間），在“十四五”總籌建規模中占比約三成。保障性租賃住房已成為各大城市保障房體系的建設重點(diǎn)，保障性租賃住房REITs項目可提供創(chuàng )新性的融資渠道，助力我國住房保障體系發(fā)展。
一、保障性租賃住房REITs發(fā)展現狀
2021年7月2日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（958號），明確將保障性租賃住房納入基礎設施REITs項目。2021年底，上海、廣東、浙江、江蘇等地積極響應，出臺一系列相關(guān)政策鼓勵推進(jìn)保障房REITs產(chǎn)品試點(diǎn)。2022年8月，華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT以及紅土深圳安居REIT三只產(chǎn)品同步發(fā)售。11月，華潤有巢REIT正式獲批，為國內首單市場(chǎng)化機構運營(yíng)的產(chǎn)品。
從目前已發(fā)行的保障性租賃住房REITs情況來(lái)看，四只REITs的底層資產(chǎn)均具有良好的區位優(yōu)勢，且募資規模和認購價(jià)格相當。2022年項目保障性租賃住房REITs項目表現出了較強的穩定性，年化營(yíng)收均略高于預期，紅土創(chuàng )新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT的2022年年化營(yíng)業(yè)收入完成度分別為101.7%、102.9%、103.4%。從行業(yè)層面來(lái)看，保障性租賃住房行業(yè)REITs的EBITDA也是所有上市REITs行業(yè)中最高的，體現了保障性租賃住房類(lèi)REITs優(yōu)秀的持有價(jià)值。
（一）相關(guān)政策梳理
中央層面，2021年7月以來(lái)，多個(gè)部門(mén)陸續出臺相關(guān)政策，著(zhù)力引導推動(dòng)優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品。2023年3月24日，證監會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（編號），國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號），適當降低了首發(fā)項目資產(chǎn)規模不低于10億元的門(mén)檻要求，明確首次發(fā)行保障性租賃住房REITs項目，當期目標不動(dòng)產(chǎn)評估凈值不低于8億元，可擴募資產(chǎn)規模不低于首發(fā)規模的兩倍，鼓勵更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與公募REITs市場(chǎng)，允許更多的保障性租賃住房?jì)?yōu)質(zhì)項目“通過(guò)剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來(lái)源、降低運營(yíng)成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達到項目發(fā)行要求”。236號文還提到，產(chǎn)權類(lèi)項目（保障性租賃住房等）擬將分派率要求整體微調為3.8%，與之前958號文要求試點(diǎn)REITs未來(lái)3年凈現金流分派率原則上應不低于4%相比，有所降低。除此之外，《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》和236號文延續了此前保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行REITs的做法，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面構建了有效的隔離機制，形成多主體參與、多渠道土地供應、多資金來(lái)源的模式。
表1中央層面支持保障性租賃住房REITs發(fā)展的相關(guān)政策梳理
來(lái)源：中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院根據公開(kāi)資料整理
（二）底層項目經(jīng)營(yíng)情況
整體來(lái)看，已發(fā)行的四只產(chǎn)品底層資產(chǎn)均位于核心城市的核心居住地段，租賃需求旺盛。在房屋租金方面，多地政府為保障新市民、新青年以及中低收入家庭等群體能夠負擔保障性租賃住房，對租賃價(jià)格及其漲幅均有所規定，執行租賃價(jià)格不得超過(guò)市場(chǎng)租賃住房評估備案價(jià)格，年增幅不超過(guò)5%。目前已上市產(chǎn)品的租金均略低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金；在出租率方面，四個(gè)底層項目均擁有較高的出租率水平，其中中金廈門(mén)安居REIT、紅土深圳安居REIT旗下項目接近滿(mǎn)租狀態(tài)；租戶(hù)結構方面，紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)的租戶(hù)以企業(yè)為主，收入來(lái)源較分散。中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT標的項目則以個(gè)人租戶(hù)為主；租約期限分布方面，中金廈門(mén)安居REIT現有租約期限較短，主要分布在1-2年，其余兩只REITs所持項目租約期限則以2-3年為主。
表2四只保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)出租情況
來(lái)源：中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院根據公開(kāi)資料整理
二、保障性租賃住房REITs的優(yōu)勢與劣勢
（一）優(yōu)勢
1.拓寬直接融資渠道，促進(jìn)行業(yè)轉型發(fā)展
保障性租賃住房是我國現階段大力扶持的重點(diǎn)民生工程，其建設資金主要來(lái)自于政府投資、金融機構融資、企業(yè)債券融資三個(gè)方面?！笆奈濉睍r(shí)期，全國初步計劃投資建設籌集保障性租賃住房近900萬(wàn)套（間），建設規模的擴大及建設標準的提升進(jìn)一步推高了行業(yè)的資金需求，基礎設施公募REITs的推出有助于房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，通過(guò)降低負債率、打通“投融建管退”閉環(huán)使行業(yè)傳統的商業(yè)模式得以重構，進(jìn)而達到促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展的目的。譬如華潤有巢REITs上市后，企業(yè)借力轉型為“行業(yè)領(lǐng)先的公寓資管商”，戰略方向轉為“培育孵化租賃住房項目，通過(guò)REITs實(shí)現資金回收再循環(huán)滾動(dòng)投資，做大有巢REITs及輕資產(chǎn)管理規?！?，實(shí)現住房租賃領(lǐng)域“輕資產(chǎn)+重運營(yíng)”的全周期循環(huán)。
2.盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴募空間大
經(jīng)歷二十多年高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉型困境，傳統的商品房周轉模式難以持續，開(kāi)發(fā)利用存量資產(chǎn)成為新的市場(chǎng)需求。此外，隨著(zhù)城市流動(dòng)人口不斷增加，住房需求持續增加，當前住房租賃市場(chǎng)缺口超3000萬(wàn)套。REITs等工具有助于提高租賃房源市場(chǎng)供給規模，引導多主體參與投資，形成可持續發(fā)展模式。自2021年以來(lái)，我國陸續出臺了一系列促進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的優(yōu)惠利好政策，尤其在土地、財稅及融資支持方面，以提高保障性租賃住房市場(chǎng)的活躍程度。以紅土深圳安居REIT為例，通過(guò)發(fā)行REITs，企業(yè)盤(pán)活了共計1830套保障性租賃住房。同時(shí)目前深圳市人才安居集團以絕對控股方式持有的可擴募資產(chǎn)預計投資規模53.6億元，是擬發(fā)行紅土深圳安居REIT資產(chǎn)估值的4.6倍，意味著(zhù)該REIT未來(lái)將有更多的項目作為備選資產(chǎn)，可擴募資產(chǎn)儲備充足。
（二）劣勢
1.保障性租賃住房供給不足，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)欠缺
據中金測算，我國城鎮范圍租戶(hù)占比平均約23%，低于海外成熟市場(chǎng)的30%以上，距離大城市的50%有明顯差異，存在住房結構短板。在整體租房市場(chǎng)上看，分散式房源占比超80%，整體運營(yíng)服務(wù)、房源質(zhì)量、租戶(hù)來(lái)源穩定性等方面保障性較差，與公募REITs底層資產(chǎn)高穩定性需求相違背。但保租房概念于2019年提出，尚處于初級階段，未來(lái)發(fā)展潛力較大。
2.地區差異明顯，全面推進(jìn)難度大
當前發(fā)行的四單保租房公募REITs均位于北上廣深一線(xiàn)城市以及外來(lái)人口涌入的廈門(mén)，有明顯的區位優(yōu)勢。我國的保租房體系區別于國外面向于中低收入人群的標準界定，更多是針對青年人以及新市民，幫助城市留存勞動(dòng)力及人才需求。因此，保租房市場(chǎng)活躍程度將依托城市吸引力，一二線(xiàn)城市需求較大，中西部地區住房租賃市場(chǎng)基本飽和，呈現出不平衡狀態(tài)。其中一線(xiàn)城市受土地空間限制，整體規劃新建保租房規模有限，盤(pán)活閑置資產(chǎn)可能性大。
三、保障性租賃住房REITs發(fā)展建議與展望
（一）完善稅收優(yōu)惠措施，拓寬發(fā)行主體
公募REITs能夠為我國保障性租賃住房發(fā)展提供大量資金，有助于改善租賃市場(chǎng)供給結構，滿(mǎn)足新市民的住房需求，助力我國城市化進(jìn)程和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。但同時(shí)也應當注意到保租房產(chǎn)業(yè)在運營(yíng)發(fā)展過(guò)程中平衡其政策性和市場(chǎng)化的難度。公募REITs在資金募集及退出通道、底層資產(chǎn)運營(yíng)等方面具有獨特優(yōu)勢，未來(lái)還應當繼續拓寬發(fā)行主體，完善具有針對性的稅收優(yōu)惠政策等，對保租房公募REITs的發(fā)展予以扶持，以此來(lái)抵消其政策公益性帶來(lái)的收益損失，更好發(fā)揮保障性租賃住房惠民生、調結構、穩增長(cháng)的積極作用。
（二）推動(dòng)行業(yè)快速實(shí)現綠色化發(fā)展
從政策端來(lái)看，保租房作為先期入選公募REITs試點(diǎn)的資產(chǎn)類(lèi)型，其目的在于改變資金回收周期、推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。除此之外，我們認為未來(lái)公募REITs還可在推動(dòng)行業(yè)綠色轉型方面發(fā)揮重要作用。主要體現在兩點(diǎn)，一是在保租房改建擴建過(guò)程中融入綠色理念。通過(guò)減少新建建筑面積、引入現代高效節能環(huán)保技術(shù)、推動(dòng)新能源廣泛應用等措施實(shí)現建筑領(lǐng)域節能減排，未來(lái)此類(lèi)措施所帶來(lái)的綠色效益有望直觀(guān)表現在REITs產(chǎn)品估值中；二是在底層資產(chǎn)運營(yíng)方面推行低碳化管理。在“公募基金+ABS”架構和外部管理人模式下，有助于提升保租房類(lèi)資產(chǎn)運力管理水平，通過(guò)推行數字化租賃和運營(yíng)系統、智能化水電管理等多種精細化、低碳化管理施來(lái)提升低碳收益，并最終反哺資產(chǎn)收益。除此之外，保租房綠色低碳發(fā)展還可降低建筑能耗，減少水電、取暖等費用支出，進(jìn)一步降低新市民、青年人的房租負擔，有望實(shí)現多方共贏(yíng)發(fā)展。
相關(guān)文章：
1.IIGF觀(guān)點(diǎn) | 基礎設施公募REITs支持倉儲物流發(fā)展淺析
2.IIGF觀(guān)點(diǎn) | 基礎設施REITs支持高速公路綠色低碳發(fā)展簡(jiǎn)析
3.IIGF觀(guān)點(diǎn) | 基礎設施公募REITs支持生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展淺析
4.IIGF觀(guān)點(diǎn) | 基礎設施公募REITs支持綠色低碳園區發(fā)展淺析
參考文獻：
[1]夏金彪,推進(jìn)保障性租賃住房,更好惠及新市民、青年人[N].中國經(jīng)濟時(shí)報,2023-04-18
[2]任榮榮,保障性租賃住房發(fā)展思路：基于對新市民住房需求特點(diǎn)的研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐.2022(11)
[3]童麗麗,關(guān)于健全杭州特色住房保障體系的思考[J].上海房地.2023(03)
[4]趙亮,我國保障性租賃住房發(fā)展研究——以深圳為例[J].建筑經(jīng)濟.2023,44(03)
[5]李奇會(huì ),保障性租賃住房建設面臨的挑戰及對策研究[J].建筑經(jīng)濟.2021,42(12)
[6]李華林,保租房REITs邁向常態(tài)化發(fā)行[N].經(jīng)濟日報.2023-04-18
[7]余秀娟,我國保障性租賃住房REITs融資模式研究[J].銀行家.2023(03)
[8]宮瑋,我國保障性租賃住房綠色低碳發(fā)展現狀及建議[J].住宅科技.2023,43(02)
作者：
吳倩茜中央財經(jīng)大學(xué)-北京銀行雙碳與金融研究中心研究員
張琦彬中央財經(jīng)大學(xué)-北京銀行雙碳與金融研究中心 助理研究員
張詩(shī)琦中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院科研助理
