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2023年開(kāi)年以來(lái)，國家發(fā)展和改革委員會(huì )連續發(fā)布多條文件通知，并要求進(jìn)一步提升基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金項目申報推薦的質(zhì)量和效率，促進(jìn)基礎設施REITs市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。截至2023年4月，我國公募REITs市場(chǎng)已有27個(gè)上市標的，包含3只倉儲物流類(lèi)產(chǎn)品。本文從倉儲物流REITs的發(fā)展現狀出發(fā)，從優(yōu)勢與劣勢、風(fēng)險與問(wèn)題等方面進(jìn)行了分析，并對未來(lái)倉儲物流類(lèi)REITs產(chǎn)品的綠色發(fā)展前景進(jìn)行了展望。

一、倉儲物流REITs的發(fā)展現狀

整體來(lái)看，目前已經(jīng)發(fā)行的3只倉儲物流REITs的底層資產(chǎn)項目均位于長(cháng)三角、珠三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心地位，具有交通便利、經(jīng)濟繁榮等特點(diǎn)，具有區位優(yōu)勢的同時(shí)具有政策優(yōu)勢加持。紅土鹽田港REIT位于深圳鹽田保稅區，同時(shí)作為高標倉和保稅倉，享有稅收優(yōu)惠，倉儲空間利用率高、自動(dòng)化水平相對較高。中金普洛斯倉儲物流REIT的優(yōu)勢主要在于其享有了一、二線(xiàn)城市的交通便利和工業(yè)廠(chǎng)房、物流倉庫的產(chǎn)業(yè)集聚效應。同時(shí)，作為非保稅倉和高標倉，具有更大的擴募空間。京東倉儲基礎設施REIT，單一的承租人和關(guān)聯(lián)企業(yè)作為原始權益人帶來(lái)了不確定性，同時(shí)也帶來(lái)了更大的擴募能力和動(dòng)力。京東依托深入實(shí)施的“織網(wǎng)計劃”，自建了67座亞洲一號智能產(chǎn)業(yè)園，發(fā)行公募REITs有助于加速集團“融資-投資-融資”滾動(dòng)式發(fā)展。

表1 倉儲物流REITs基本發(fā)行情況

 從政策導向來(lái)看，2022年國務(wù)院辦公廳發(fā)布了“十四五”現代物流發(fā)展規劃通知，提出要加強對物流產(chǎn)業(yè)的金融支持，穩步推進(jìn)基礎設施REITs試點(diǎn)，鼓勵符合條件的社會(huì )資本以市場(chǎng)化方式成立倉儲物流REITs，從而有效地盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。各地區隨后也出臺了相關(guān)政策，將REITs的發(fā)展納入了倉儲物流的未來(lái)發(fā)展規劃。

表2支持倉儲物流REITs相關(guān)政策

從市場(chǎng)表現來(lái)看，截至2023年4月，我國已發(fā)行3只倉儲物流REITs，總市值達到了118億元，縱向對比于前一年76.8億的總市值，增長(cháng)率達到了65%。在橫向對比中，2022年倉儲物流在公募REITs中規模占比為10.0%，2023年4月，倉儲物流規模占比達到了12.3%。在收益方面，全球倉儲物流REITs市場(chǎng)平均收益率為4%-7%，我國倉儲物流REITs凈現金流分派率大致在4%左右。紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT和京東倉儲基礎設施REIT2023年第一季度收入分別為2990萬(wàn)元、8730萬(wàn)元、2320萬(wàn)元，分紅收益率分別為1.63%、1.34%和1.32%。

從底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，紅土鹽田港REIT總體出租率較高。中金普洛斯REIT原有資產(chǎn)的出租情況較好，租戶(hù)分布較為集中，但擴募資產(chǎn)出租率不足。京東倉儲基礎設施REIT的項目全部整租給關(guān)聯(lián)方京東物流子公司，租約為5-6年，高于行業(yè)平均3年水平，大幅度降低市場(chǎng)風(fēng)險。

表3底層資產(chǎn)情況

從行業(yè)前景來(lái)看，社會(huì )物流總額穩步增長(cháng)，為倉儲物流發(fā)展提供動(dòng)力。據中國物流與采購聯(lián)合會(huì )統計，2022年社會(huì )物流總額穩定增長(cháng)，總額達347.6萬(wàn)億元，其中保管費用5.95萬(wàn)億元，增長(cháng)5.3%。2022年一線(xiàn)城市的高標倉迎來(lái)了一波新增供應入市，北京倉儲物流全年放量約77.1萬(wàn)平方米，突破歷史最高水平；上海物流倉儲市場(chǎng)新增供應52.1萬(wàn)平方米，推動(dòng)全市高標倉體量超過(guò)700萬(wàn)平方米，廣州倉儲物流市場(chǎng)新增21.5萬(wàn)平方米，深圳新增6萬(wàn)平方米的高標倉。

從發(fā)展方向來(lái)看，綠色化發(fā)展已成為倉儲物流行業(yè)的趨勢之一。中國倉協(xié)從2016年開(kāi)始評定“綠色倉庫”，成為推動(dòng)綠色化的示范。此后，國家發(fā)展和改革委員會(huì )等部門(mén)發(fā)布了眾多政策文件，要求在物流園區和大型倉庫使用綠色節能技術(shù)、裝備和管理模式，并將“物流綠色倉儲”納入《綠色債券支持項目目錄》等，“十四五”規劃中也提出加快綠色倉儲建設。2022年，仲量聯(lián)行等機構指出，在中國物流地產(chǎn)中，ESG理念和踐行將是實(shí)現降本增效、可持續發(fā)展的制勝關(guān)鍵。目前，在各級政府出臺的相關(guān)文件中，都對綠色倉庫建設提出了相關(guān)要求和鼓勵政策，金融機構也將綠色倉儲設施項目列為支持對象，全面推進(jìn)行業(yè)綠色化發(fā)展。

目前我國已發(fā)行的三支倉儲物流REITs仍在不斷擴募中，市場(chǎng)需求仍在增長(cháng)，投資者對其前景充滿(mǎn)信心。隨著(zhù)中國物流行業(yè)的發(fā)展，尤其是電子商務(wù)、供應鏈金融等領(lǐng)域的快速崛起，倉儲物流REITs市場(chǎng)也將進(jìn)一步壯大。

二、倉儲物流REITs的優(yōu)勢與問(wèn)題

（一）倉儲物流REITs產(chǎn)品的優(yōu)勢

1.有效盤(pán)活資產(chǎn)，提高市場(chǎng)影響力

倉儲物流屬于重資產(chǎn)行業(yè)，發(fā)行公募REITs可幫助企業(yè)極大減輕自持資產(chǎn)所帶來(lái)的財務(wù)杠桿，縮短資金回收周期，拓展融資渠道，形成良性投資循環(huán)。同時(shí)，對企業(yè)本身而言，利用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行REITs產(chǎn)品募集資金，其在資本市場(chǎng)的優(yōu)秀表現也將對企業(yè)的市場(chǎng)影響力產(chǎn)生正面影響，為后續主營(yíng)業(yè)務(wù)的拓展提供有力支撐。

2.提升運營(yíng)管理水平，推動(dòng)基礎設施建設

以收益分派為核心的倉儲物流REITs能夠激勵現有管理人提升物流資產(chǎn)的運營(yíng)和管理水平，并吸引更多專(zhuān)業(yè)管理團隊和資本進(jìn)入物流行業(yè)，滿(mǎn)足市場(chǎng)的多樣化和專(zhuān)業(yè)化需求，提升物流行業(yè)運行效率，推動(dòng)國內基礎設施建設。目前發(fā)行的倉儲物流類(lèi)REITs底層資產(chǎn)大多為“高標準物流倉儲”，與普通倉相比具備更加成熟的發(fā)行條件。目前上市產(chǎn)品項目業(yè)主涵蓋外資、國企、民營(yíng)三個(gè)維度，流程打通后未來(lái)將有大批資產(chǎn)可加入產(chǎn)品序列，有助于行業(yè)提質(zhì)增效發(fā)展。

（二）倉儲物流REITs產(chǎn)品的問(wèn)題

1.受不動(dòng)產(chǎn)所有權期限影響，導致期限匹配風(fēng)險

從基金端來(lái)看，公募基礎設施REITs是一個(gè)權益型的永續運作產(chǎn)品。從項目端來(lái)看，公募基礎設施REITs的基礎資產(chǎn)涉及基礎設施項目的所有權和特許經(jīng)營(yíng)權，其中所有權包括的倉儲物流的土地使用權和房屋所有權，到期后可能面臨如何安排土地出讓金繳納的問(wèn)題。根據現行規定，或存在無(wú)法續期的風(fēng)險，對于基金的估值將會(huì )造成一定的沖擊。

2.高標倉供需矛盾突出，底層資產(chǎn)選擇或受限

當前倉儲物流REITs底層資產(chǎn)均為地處一線(xiàn)城市的高標倉，高標倉選址青睞一線(xiàn)城市交通網(wǎng)絡(luò )發(fā)達地段。但《上海2017-2035年城市總體規劃》和《北京2016-2035年城市總體規劃》顯示，預計上海、北京2035年產(chǎn)業(yè)用地（含倉儲物流用地）占城鄉建筑用地比例均有所下降。此外，西南等欠發(fā)達地區高標倉分布雖少，但仍存在供給過(guò)剩問(wèn)題。受高標倉供需影響，倉儲物流REITs底層資產(chǎn)很難跳出北上廣深地區。

三、倉儲物流REITs的綠色發(fā)展展望

從行業(yè)綠色發(fā)展來(lái)看，我國倉儲物流行業(yè)正積極推動(dòng)轉型升級，行業(yè)龍頭從探索推進(jìn)零碳倉庫建設、打造綠色配送體系等方面著(zhù)手，持續提升實(shí)物資源利用效率，加快推進(jìn)倉儲物流行業(yè)綠色化發(fā)展，助力實(shí)現“雙碳”目標?；A設施公募REITs的發(fā)展將會(huì )為綠色倉儲物流提供有力的資金和技術(shù)支持。

（一）REITs助力行業(yè)實(shí)現快速轉型

根據世邦魏理仕（CBRE）預計，2023年我國主要城市高標倉凈吸納量有望超過(guò)640萬(wàn)平方米，缺口較大，而與之相對應的則是大量普通倉出租率偏低的局面，行業(yè)內部供需不匹配的矛盾亟待解決。在推動(dòng)行業(yè)發(fā)展以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的過(guò)程中，可積極發(fā)揮公募REITs的優(yōu)勢，一方面依托專(zhuān)業(yè)的運營(yíng)管理團隊，幫助傳統倉儲物流園區擺脫粗放式經(jīng)營(yíng)，向專(zhuān)業(yè)化、智能化、數字化的經(jīng)營(yíng)模式轉變，提升管理質(zhì)效；另一方面，在一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)物流用地資源緊缺的背景下，可借助REITs幫助包括國有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)等各類(lèi)倉儲物流企業(yè)打通“投、融、管、退”渠道，通過(guò)提升資產(chǎn)的流動(dòng)性為潛力項目的改造升級提供新的資金來(lái)源，強化資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的質(zhì)效，促進(jìn)行業(yè)整體轉型發(fā)展。

（二）行業(yè)綠色發(fā)展為REITs帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)標的資產(chǎn)

倉儲物流行業(yè)在我國低碳經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位。倉儲物流資產(chǎn)與分布式光伏相結合具備極高的經(jīng)濟價(jià)值與綠色價(jià)值。使用光伏發(fā)電不僅能夠支持倉儲物流園區工業(yè)用電的需求，為園區提供經(jīng)濟效益，同時(shí)能夠通過(guò)加大新能源的利用，從消費端減少碳排放，實(shí)現較高的綠色價(jià)值。目前，已有多個(gè)倉儲物流園區圍繞自身資源延展布局屋頂光伏業(yè)務(wù)，推動(dòng)“園區+”等智慧化運營(yíng)方案，有效降低能耗成本，減少碳排放。未來(lái)，倉儲物流園區綠色發(fā)展創(chuàng )造的經(jīng)濟價(jià)值與綠色價(jià)值可為REITs注入更為穩定的現金流收益，帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)標的資產(chǎn)。

參考資料

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[3]京東：看好我國基礎設施REITs市場(chǎng) 將長(cháng)期參與2023年02月08日 1512[J].

[4]綠色低碳、智慧化運營(yíng) 普洛斯摘取上交所“倉儲物流類(lèi)”基礎設施公募REITs第一單2021-05-17[J].

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[6]《“十四五”工業(yè)綠色發(fā)展規劃》發(fā)布綠色低碳轉型方向[J]. 印染, 2022, 48(1): 84-85.

作者：

張琦彬 中央財經(jīng)大學(xué)-北京銀行雙碳與金融研究中心助理研究員

吳倩茜 中央財經(jīng)大學(xué)-北京銀行雙碳與金融研究中心研究員

朱羿蓁 中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院科研助理