從2021年中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出房地產(chǎn)新發(fā)展模式，到2022年《政府工作報告》重申“探索新的發(fā)展模式”，再到日前召開(kāi)的國務(wù)院金融委會(huì )議明確要“提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施”，探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式已然成為一個(gè)日益緊迫、亟待破題的新課題。房地產(chǎn)新發(fā)展模式究竟長(cháng)什么“模樣”？將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局怎樣的嬗變？在新的格局和模式下，房企該如何生存、憑什么去競爭？這些問(wèn)題下，基于可持續發(fā)展的ESG（環(huán)境、社會(huì )和公司治理）或將成為房企未來(lái)發(fā)展的選擇。
一、房地產(chǎn)新發(fā)展模式的方向是什么？
所謂新發(fā)展模式，就是要從土地供應、房屋投資開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售各環(huán)節創(chuàng )新房地產(chǎn)供給模式，摒棄房企盲目擴張、一味追求規?？焖倥蛎浀募扔小案哓搨?、高杠桿、高周轉”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式，逐步向注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)的模式轉變，回歸產(chǎn)業(yè)基本面，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)供銷(xiāo)各環(huán)節的均衡。其實(shí)質(zhì)就是要對已經(jīng)出現病態(tài)或非良性循環(huán)態(tài)勢的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行糾偏，推動(dòng)房地產(chǎn)降杠桿、去金融化，避免房地產(chǎn)業(yè)既有發(fā)展模式過(guò)度金融化而引發(fā)的區域性、系統性風(fēng)險，以基礎性制度建設推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)步入良性循環(huán)的發(fā)展軌道。
在堅持“房住不炒”導向下，綜合我國人口、城鎮化進(jìn)程以及居民房產(chǎn)保有率來(lái)看，我國房地產(chǎn)將逐漸由增量房建設時(shí)代步入存量房運營(yíng)時(shí)代，這是毋庸置疑的?？梢灶A見(jiàn)，未來(lái)房?jì)r(jià)將逐漸進(jìn)入平穩運行態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將由外延擴張向內涵式發(fā)展轉變。就是要從土地供給、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住房消費端入手，矯正失真的市場(chǎng)信號，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)步入良性發(fā)展軌道。其根本方向是更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，在促進(jìn)共同富裕的大局之下，充分體現減輕民眾居住負擔、提升民眾生活品質(zhì)的導向。
長(cháng)遠看，房地產(chǎn)新發(fā)展模式的方向應該是企業(yè)持有、運營(yíng)和服務(wù)。與存量房的交易、運營(yíng)和服務(wù)相關(guān)的企業(yè)，諸如物業(yè)、經(jīng)紀、租賃類(lèi)企業(yè)等將迎來(lái)新的黃金發(fā)展期。對不動(dòng)產(chǎn)空間的持有、運營(yíng)和服務(wù)，以及圍繞城市更新、運維、租賃和服務(wù)，包括滿(mǎn)足新市民居?。ㄗ赓U）、老舊小區更新改造、城市空間服務(wù)等需求，將成為房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展空間；而精細化運營(yíng)、高水平的物業(yè)管理將成為項目成功的關(guān)鍵，也將成為房地產(chǎn)項目保值增值的核心和提升城市品質(zhì)的重要方面。當然，這些領(lǐng)域意味著(zhù)投資周期更長(cháng)、投資回報率更低，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)終將步入薄利時(shí)代，其公共服務(wù)屬性逐漸凸顯，房企競爭的模式和焦點(diǎn)也將發(fā)生全新的變化。
二、ESG對未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展意味著(zhù)什么？
當前政府部門(mén)對ESG理念的關(guān)注已越來(lái)越高，從2022年的《政府工作報告》看，通篇都融會(huì )貫通了ESG的理念。從基于“雙碳”戰略的生態(tài)環(huán)境保護，到面向社會(huì )民生領(lǐng)域補短板的基礎設施投資，到涵蓋保障群眾住房需求的社會(huì )保障和服務(wù)，再到推進(jìn)社會(huì )治理共建共治共享，無(wú)不體現著(zhù)加強ESG體系建設導向。實(shí)際上，《政府工作報告》為房企新發(fā)展模式提供了一條清晰的路徑，那就是踐行ESG可持續發(fā)展之路。
無(wú)論從化解房企債務(wù)風(fēng)險、增強融資能力看，還是從轉型發(fā)展的出路看，ESG都將成為房企的“新賽道”。所謂ESG，即環(huán)境（Environmental）、社會(huì )（Social）和公司治理（Governance）構成的現代企業(yè)價(jià)值體系，分別涵蓋自然資源、氣候變化、環(huán)境機遇、人力成本、利益相關(guān)方、社會(huì )責任以及公司治理等。它既是一種企業(yè)可持續發(fā)展理念，也是對企業(yè)進(jìn)行非財務(wù)因素價(jià)值評價(jià)的體系，是評估企業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟可持續發(fā)展、履行社會(huì )責任方面貢獻的重要指標。ESG評價(jià)可以揭示出企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理戰略方面的風(fēng)險，可以為投資者的投資決策提供有效參考。
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，ESG發(fā)展水平的高低，決定其未來(lái)在市場(chǎng)中的融資能力。無(wú)論是間接融資，還是發(fā)債、上市，評級機構對企業(yè)ESG的評級結構都將左右其市場(chǎng)再融資能力。在間接融資方面，ESG中的E已逐漸成為我國銀行保險業(yè)提供綠色信貸、綠色保險等金融服務(wù)的重要考量；在境外發(fā)債中，ESG投資在歐美地區已經(jīng)成為資產(chǎn)管理機構、資金方、企業(yè)普遍認可和共同關(guān)注的指標，企業(yè)的ESG評級結果往往成為企業(yè)發(fā)債成果與否及發(fā)債成本高低的核心評價(jià)因素；在境內發(fā)債，ESG也逐漸成為企業(yè)信用評級、申請發(fā)債的標準，如綠色債券的發(fā)行需滿(mǎn)足由人民銀行、發(fā)展改革委、證監會(huì )聯(lián)合發(fā)布的《綠色債券支持項目目錄(2021年版)》認定標準；在資本市場(chǎng)，ESG評價(jià)日益成為企業(yè)上市的門(mén)檻。目前，A股已經(jīng)正式納入MSCI新興市場(chǎng)指數和MSCI全球指數，而MSCI將對所有納入指數的上市公司進(jìn)行ESG研究和評級，不符合標準的公司將會(huì )被剔除。這不僅對國內市場(chǎng)ESG投資體系建設形成倒逼，也對企業(yè)加強自身ESG建設形成倒逼。在“三道紅線(xiàn)”監管約束下，ESG建設水平或將成為企業(yè)能否順利發(fā)債、續債及上市融資，緩解資金鏈風(fēng)險的關(guān)鍵“砝碼”。從長(cháng)遠看，企業(yè)ESG理念及其體系的建設，也將決定其在房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展格局、新發(fā)展模式下競爭能力的硬核。
三、房企如何將ESG嵌入新發(fā)展模式？
實(shí)際上，房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉型的方向恰恰是ESG所倡導的方向：關(guān)注生態(tài)環(huán)境、促進(jìn)社會(huì )和諧與包括公司治理在內的社會(huì )治理完善，推動(dòng)可持續發(fā)展。在當下的中國，這種契合則聚焦于“雙碳”戰略和共同富裕社會(huì )建設目標。圍繞有序推進(jìn)“雙碳”目標，促進(jìn)共同富裕社會(huì )建設，房地產(chǎn)新發(fā)展模式應該在房地產(chǎn)全鏈條嵌入ESG發(fā)展理念與機制，ESG嵌入的深度和廣度某種程度上將代表房企向新發(fā)展模式轉型的程度。作為房企，踐行ESG至少可以從以下幾方面切入：
（一）E（環(huán)境）：綠色建筑
傳統房地產(chǎn)建筑行業(yè)是典型的高能耗、高排放行業(yè)。有關(guān)資料顯示，建筑的碳排放量約占全國碳排放總量的20%，若從建筑全流程觀(guān)察，建材－建筑－開(kāi)發(fā)的碳排放量則超過(guò)45%。因此，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施綠色發(fā)展是實(shí)現“雙碳”目標的關(guān)鍵，其最基本的實(shí)踐形式就是綠色建筑。綠色建筑既是房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉型的方向之一，也是踐行ESG最好的切口。根據2020年7月住建部等七部門(mén)印發(fā)的《綠色建筑創(chuàng )建行動(dòng)方案》，到2022年當年綠色建筑要占新建建筑的70%。這對房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑是一種挑戰。
綠色建筑就是要按照綠色發(fā)展理念，將綠色實(shí)踐貫穿于房地產(chǎn)規劃設計、采購、施工、裝飾、營(yíng)銷(xiāo)、到運維的各個(gè)環(huán)節。首先，在房地產(chǎn)項目選址和籌備階段，要植入“綠色”因素，充分權衡項目選址對生態(tài)環(huán)境特別是水循環(huán)的影響；在產(chǎn)品設計階段，應積極推行裝配式精裝，全面實(shí)現綠色建筑，避免二次裝修帶來(lái)的額外碳排放、資源浪費和環(huán)境污染；在項目建設過(guò)程中，應積極推廣綠色建材應用，不采購具有生物多樣性保護價(jià)值的材料，力求將對環(huán)境的影響降到最低，并在努力提高算力基礎上合理規劃建材使用，降低建材耗費和成本；在項目運營(yíng)和辦公過(guò)程中，應通過(guò)提高數字化水平，推行智慧運維全覆蓋，加強水資源、廢棄物全過(guò)程管理。
（二）S （社會(huì )）：保障性租賃住房
按照ESG發(fā)展理念，房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng )造自身經(jīng)濟效益的同時(shí)，需更主動(dòng)承擔社會(huì )責任，關(guān)注和維護好利益相關(guān)方的權益。除了通過(guò)積極參與慈善捐助等社會(huì )公益活動(dòng)增厚企業(yè)的內在價(jià)值外，還應在產(chǎn)品（房屋）生產(chǎn)、銷(xiāo)售和售后服務(wù)等各環(huán)節協(xié)調好各利益相關(guān)方的關(guān)系，維護和促進(jìn)利益相關(guān)方的權益。參與保障性租賃住房建設，既是房企轉型的新賽道，也是房企履行社會(huì )責任、關(guān)注社會(huì )民生福祉的體現。
發(fā)展保障性租賃住房無(wú)疑是緩解大城市新市民、新生代住房問(wèn)題的主要依托。隨著(zhù)我國城鎮化進(jìn)程加快，人口向經(jīng)濟發(fā)達地區聚集的趨勢日益明顯，大城市、特大城市住房供需矛盾突出，矛盾集中在進(jìn)城務(wù)工人員、新市民、城市新青年等群體。而現有的租賃住房市場(chǎng)相對滯后，亟需政策性租賃住房建設來(lái)彌補這一短板。在持續調控格局下，參與保障性租賃住房建設無(wú)疑為房企開(kāi)辟了一條可持續的新“賽道”，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)回歸居住屬性、履行社會(huì )責任的現實(shí)路徑。
（三）G（治理）：注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)，維護相關(guān)方合法權益
作為現代企業(yè)，建立健全公司治理機制無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)持續發(fā)展的最基本要求，也是房企踐行ESG發(fā)展理念的基本內核之一。房企應不斷完善自身合規治理結構，持續提高自身企業(yè)管理水平，完善“三會(huì )一層”組織管理架構，健全風(fēng)險管理及內部監控機制等。但是，完善公司治理或不僅限于企業(yè)自身的組織治理，還包括推進(jìn)社會(huì )治理等內容。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，新發(fā)展模式要求其更加注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及售后服務(wù)的品質(zhì)，更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求；就是要從銷(xiāo)售——售后全過(guò)程注重對消費者合法權益的維護，減少房屋交易中對消費者的侵害行為。這也恰是房企促進(jìn)社會(huì )治理接入ESG的有效路徑。
首先要信守承諾，做到“保交付”。要避免因自身公司治理、財務(wù)管理等方面出現的問(wèn)題，導致資金斷流、形成“爛尾樓”，嚴重侵害購房人合法權益。在實(shí)踐中，除了房地產(chǎn)企業(yè)自身要補齊制度短板、夯實(shí)公司治理機制外，重點(diǎn)是要遵守預售資金監管要求。這是“保交付”的關(guān)鍵。
其次，是要注重產(chǎn)品（房屋）品質(zhì)。要打造令消費者滿(mǎn)意的樓盤(pán)，交付給購房人真正高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品。比如，通過(guò)機器人的應用，加之大力推行標準選型庫、精準滿(mǎn)足綠色建筑地方標準、提高住宅隔聲性能等工作。關(guān)鍵是要杜絕虛假廣告、虛假營(yíng)銷(xiāo)對購房者的誤導，杜絕因“貨不對板”形成對購房者合法權益的侵害。
再次，要注重售后的服務(wù)品質(zhì)。要通過(guò)人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、區塊鏈、大數據、5G等技術(shù)革新，為消費者提供一站式的全方位營(yíng)銷(xiāo)、生態(tài)系統和場(chǎng)景化融合服務(wù)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體驗。要建立完善購房人關(guān)于房屋質(zhì)量合理訴求的順暢通道。
此外，還要注重對相關(guān)利益方權益的保護。核心是要提升智能化水平，強化對建筑施工環(huán)節的安全保障。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)應不斷提升智能化程度，應用機器人在大幅提升工效的同時(shí)極大降低建筑施工的風(fēng)險，體現對員工的關(guān)懷。
毫無(wú)疑問(wèn)，在房企將ESG嵌入新發(fā)展模式的同時(shí)，也需有配套的金融資源嵌入，需要有資本的驅動(dòng)。如綠色建筑需要綠色金融的嵌入。這方面，房企可尋求的綠色金融支持方案很多，包括綠色信貸、綠色債券、綠色CMBS、類(lèi)REITs等證券化產(chǎn)品、綠色建筑保險、綠色建筑主題的基金等。在保障性租賃住房的建設方面，監管部門(mén)先后出臺了《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》《關(guān)于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見(jiàn)》等文件，明確了銀行保險機構在助力保障性租賃住房建設方面的目標、原則和實(shí)施路徑，為銀行保險機構支持保障性租賃住房建設提供了監管激勵?；蛟S，在支持房企轉型、進(jìn)入ESG新賽道方面，并不缺可以匹配的金融產(chǎn)品與服務(wù)，缺的是打破信息瓶頸、突破信用堵點(diǎn)的制度與機制。
作者：李庚南中央財經(jīng)大學(xué)綠色金融國際研究院特邀高級研究員
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